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RESPONSABILITE CIVILE (Fonctionnement de la garantie dans le temps, loi 01.08.2003)

La garantie couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires du sinistre lorsque le fait dommageable a été connu de l’assuré ou de son assureur, pendant la période de validité du contrat : c’est la date de la réclamation et non la date du fait générateur (ou fait dommageable) qui est prise en compte. La garantie est donc acquise pour des réclamations relatives à des dommages survenus avant la prise d’effet du contrat, à condition qu’ils n’aient pas encore été connus de l’assuré lors de la souscription de celui-ci : s’il veut repousser sa garantie, l’assureur doit donc établir que l’assuré avait déjà connaissance du fait dommageable au moment de la prise d’effet de son contrat.

VOL

1- Les contrats multirisques immeuble couvrent :

– Les vols caractérisés (effraction, escalade…) de biens immobiliers (appliques…) ou mobiliers (extincteurs…) situés dans les parties communes et appartenant au propriétaire de l’immeuble ou au syndicat de copropriétaires. Il est possible de s’assurer également pour :

– Les vols sans effraction, quand ils sont commis à l’intérieur des bâtiments assurés.

– Les vols de biens immobiliers dans les parties privatives vacantes et non assurées (cheminées, boiseries …).

– Les détériorations immobilières des portes des parties communes consécutives à un vol ou une tentative de vol (pour les portes d’entrée des occupants : cf. conventions d’indemnisation).

– Le vol des espèces sur la personne du gardien chargé de l’encaissement du loyer.

– Le vol des biens mobiliers appartenant au gardien, à l’exclusion des bijoux, objets précieux, matériels hi-fi … Il s’agit alors d’une extension à caractère « social » de la part de l’assurance immeuble et il est bon de rappeler au gardien qu’il doit s’assurer (tant pour le vol de ses biens que pour ses responsabilités).

2- Sont toujours exclus :

– Les vols de biens n’appartenant pas à l’immeuble (vélo d’un occupant …) et laissés dans les parties communes, même s’il y a effraction de celles-ci.

– les vols de biens situés à l’extérieur de l’immeuble.

3- Formalités

Le gestionnaire de l’immeuble doit adresser sa déclaration de sinistre à l’assureur dans un délai de quarante-huit heures ouvrées et lui faire suivre l’original du récépissé de dépôt de plainte délivré par les autorités de police.

VALEUR DE REMPLACEMENT

Somme nécessaire pour acquérir un bien identique au bien détruit par un sinistre ou pouvant rendre le même service que celui-ci. La garantie accordée par les assureurs s’exprime en valeur réelle ou en valeur à neuf.

VALEUR REELLE

Valeur de remise en état ou de remplacement d’un bien endommagé par un bien ayant les mêmes caractéristiques ou les mêmes fonctions, après déduction du coefficient de vétusté applicable au bien endommagé ou détruit. L’abattement déduit pour vétusté peut toutefois être récupéré directement auprès du tiers responsable (s’il y en a un, ou de son assureur), car celui-ci doit la réparation intégrale du préjudice. Il est naturellement préférable de bénéficier d’une garantie dommages en valeur à neuf.

VALEUR A NEUF

Clause permettant à l’assuré d’être indemnisé en valeur de reconstruction à neuf avec prise en charge de la vétusté jusqu’à un plafond fixé habituellement à 25%.

Exemple : si l’expert relève un taux de vétusté de 35%, l’indemnité sera réduite de 35% – 25% (pris en compte au titre de l’extension de garantie « valeur à neuf ») =, 10% seulement restant à la charge de l’assuré.

Des intercalaires d’extension de garantie de courtiers portent la prise en charge de cette vétusté à 33%.

Lorsque la garantie est accordée en valeur à neuf, le pourcentage correspondant à la vétusté garantie n’est versé à l’assuré qu’à la condition de justifier de la reconstruction ou de la remise en état. L’assuré s’en justifie par la production des factures. Le total de ces dernières doit atteindre le montant de l’indemnité allouée pour éviter un « enrichissement sans cause ». L’assuré dispose en principe d’un délai maximum de deux ans à compter du sinistre pour fournir ces justificatifs. Au-delà, il perd tout droit sur cette indemnité complémentaire.

Certains intercalaires de courtiers portent ce délai à trois ans. Pour bénéficier alors de cette année supplémentaire, il est nécessaire d’avoir préalablement interrompu la prescription dans les deux années suivant la date du sinistre. Ce délai ne peut en aucun cas être prolongé au-delà des trois années ainsi accordées.

La jurisprudence admet que le délai de deux ans (ou de trois ans s’il y a lieu), ne court qu’à compter de la reconstruction de l’immeuble et de la possibilité de justifier le coût de celle-ci (Cour Cass. 1ère Civ. 4 avril 1995).

TEMPETES

Extension de garantie automatiquement prévue dans les contrats multirisques immeuble au chapitre « incendie ». Elle couvre :

  . L’action directe du vent ou le choc d’un corps projeté par le vent sur les bâtiments assurés,

  . L’action de la grêle ou le poids de la neige sur les toitures ainsi que les dommages de mouille qui en sont la conséquence immédiate.

Pour qu’il y ait tempête, il est nécessaire que le vent ait soufflé à au moins cent kilomètres à l’heure (la station météorologie locale peut le confirmer) ou que plusieurs autres bâtiments du voisinage aient été endommagés.

Sont habituellement exclus de la garantie tempête :

  . Les bâtiments dont les murs ou la couverture comportent plus de 50% de matériaux légers (chaume, matières plastiques, verre) ou non entièrement clos (hangar).

  . Les bâches extérieures, les stores, contrevents, persiennes et antennes de télévision.

  . Les vitrages, notamment velux, marquises et vérandas (car le remplacement de ces produits verriers doit être indemnisé au titre de la garantie bris de glaces, si celle-ci est également prévue).

Les dommages consécutif aux tempêtes sont désormais indemnisés en valeur à neuf, après déduction d’une franchise modique.

TAXES D’ASSURANCE

Taxes spécifiques aux contrats d’assurance, non récupérables par les sociétés assurées (à la différence de la TVA). Elles varient selon les événements assurés :

– Incendie et pertes d’exploitation : 7% pour les biens industriels et commerciaux, et 30% pour les immeubles d’habitation.

– Risques divers (dégâts des eaux, vol, responsabilité civile, bris de glaces…) : 9%. En moyenne, les taxes applicables à un contrat multirisque immeubles sont donc de l’ordre de 15% de la prime.

En sus des taxes, les contrats d’assurance immeubles sont assujettis à des « contributions » en faveur de fonds de garantie, notamment :

– Catastrophes naturelles : 12%

– Attentats sur la vie humaine : 3,30 € par contrat.

 

SURFACE DEVELOPPEE

Surface au sol, murs intérieurs et extérieurs compris (SHOB) multipliée par le nombre de niveaux, les sous-sols et combles étant décomptés pour moitié. Elle sert en principe d’assiette au calcul de la prime. Une erreur de surface peut donc entrainer de la part de l’assureur une règle proportionnelle sur l’indemnité de sinistre due, sauf si le contrat précise que l’assureur renonce à se prévaloir de toute erreur de surface (clause dite « de bonne connaissance du risque » par l’assureur).

RISQUE USAGER

Le risque usager recouvre les dégâts des eaux issus d’une négligence active d’un copropriétaire occupant responsable. Le recours est alors dirigé contre son assureur. Si le copropriétaire n’est pas assuré,  l’assureur de la copropriété ne prendra pas en charge ce recours sauf si une extension de garantie dite « risque usager » a été souscrite.

Attention : cette extension facultative de garantie du contrat d’assurance de l’immeuble fait l’objet d’une surprime (payée par l’ensemble des copropriétaires, même ceux qui ont pris soin de s’assurer personnellement, comme la loi ALUR les y oblige désormais). Elle alourdit la statistique sinistres de l’immeuble car elle oblige l’assureur de ce dernier à honorer les recours des assureurs des occupants lésés, alors que ces recours auraient dû normalement être dirigés contre l’assureur du copropriétaire responsable.

RISQUES LOCATIFS (articles 1733 et 1734 du Code Civil)

Présomption de responsabilité du locataire en cas d’incendie uniquement (pas en cas d’explosion) dans les locaux qu’il loue.  Pour s’exonérer de sa responsabilité, celui-ci doit prouver une cause étrangère (cas fortuit,  vice de construction, feu ayant pris naissance chez un voisin) ou cas de force majeure.

Le recours de l’assureur d’un immeuble de rapport contre un locataire (ou son assureur) s’exerce pour la totalité des dommages indemnisés, vétusté déduite.

Le recours direct du propriétaire de l’immeuble contre son locataire (ou l’assureur de celui-ci) s’effectue en valeur à neuf, sans abattement pour vétusté (Cour Cass. 3ème Civ. 09/01/1991).

Le recours de l’assureur d’un immeuble en copropriété contre un locataire s’exerce, pour les dommages aux parties communes, uniquement au prorata des millièmes de l’appartement occupé par ce locataire (le locataire n’étant présumé responsable qu’à l’égard de son bailleur). Il est effectué vétusté déduite.

RESPONSABILITE CIVILE PROFESSIONNELLE

Obligation d’assurance des administrateurs de biens, syndics de copropriété et agents immobiliers pour les dommages causés aux tiers (dont leur clientèle) du fait de leur activité professionnelle, notamment en cas d’erreurs, omissions, négligences mais aussi pertes ou destructions de pièces confiées, que la faute non intentionnelle en incombe au dirigeant ou à un préposé. Elle résulte de la loi Hoguet du 2/1/1970 et de son décret d’application du 20/7/1972. Cette réglementation impose une garantie minimum de 100 000 € (très insuffisant) et une franchise maximum de 10% des dommages (à la charge du cabinet immobilier assuré). Sous peine de déchéance de garantie, ce dernier doit transmettre à son assureur toute réclamation amiable ou judiciaire dans des délais très brefs (en principe cinq jours à compter du moment où la réclamation a été portée à sa connaissance).

D’autres professions sont soumises à une obligation d’assurance de responsabilité professionnelle : courtiers d’assurances, avocats, experts-comptables, etc … L’assurance de responsabilité civile professionnelle ne doit pas être confondue avec la garantie financière, également obligatoire, qui vise à protéger la clientèle des professionnels de l’immobilier (et autres professions réglementées) en cas de détournements intentionnels de la part du dirigeant du cabinet cautionné.

RESILIATION

1 – Par l’assuré

a) A l’échéance principale :

– L’assuré peut résilier chaque année son contrat en adressant à la compagnie d’assurances ou à son agent général (mais pas à son courtier qui est son mandataire) une lettre recommandée ou déposée contre récépissé. Le préavis à respecter pour l’expédition de cette lettre recommandée est d’au moins deux mois avant l’échéance contractuelle (il peut être de trois mois pour les risques industriels)

– En cas de majoration de prime supérieure au jeu de l’indice* et dans le  délai prévu par les conditions générales du contrat (entre 15 et 30 jours). La résiliation prend elle-même effet 30 jours après l’envoi de cette lettre recommandée.

Attention : ne jamais résilier sans détenir une offre alternative intéressante. Les lettres de résiliation à titre conservatoire ne sont pas admises et doivent être considérées comme irréversibles.

b) Hors échéance :

– En cas de mutation du bien assuré, à la demande de l’héritier ou de l’acheteur,

– En cas de résiliation pour sinistres par l’assureur d’autres contrats souscrits par le même assuré (mais non par le même gérant ou syndic),

– En cas de disparition du risque assuré, le contrat devenant alors sans objet.

Les dispositions de la loi Hamon permettant à l’assuré de résilier à tout moment les contrats d’assurance de plus d’un an, ne sont applicables en revanche qu’aux particuliers : les syndicats de copropriété et les sociétés civiles immobilières ne peuvent en bénéficier. Les dispositions de la loi Chatel permettant une résiliation sans respect du préavis ne sont pas davantage applicables aux copropriétés en matière de contrat d’assurance.

Lorsque la résiliation est valable, l’assureur rembourse à l’assuré la portion de prime correspondant à la période courant de la date de résiliation à la date de la prochaine échéance.

2 – Par l’assureur

a) A l’échéance principale, en respectant les mêmes conditions de forme que l’assuré.

b) A la suite d’un sinistre, sans attendre l’échéance, un mois après la notification par lettre recommandée à l’assuré, en remboursant à l’assuré la portion de prime correspondant à la période comprise entre la date de résiliation et la date d’échéance. L’assureur perd ce droit à résiliation s’il émet une prime d’assurance postérieurement à la dernière déclaration de sinistre.

Attention : La résiliation pour sinistre est une circonstance aggravante à déclarer au nouvel assureur sous peine de nullité du nouveau contrat.

c) En cas d’aggravation du risque assuré, sans attendre l’échéance, qu’elle soit constatée par l’assureur ou signalée par l’assuré (présence de squatters, installation d’un night-club, arrêté de péril par exemple). La résiliation peut alors intervenir dans les huit jours suivant sa  signification par l’assureur à l’assuré.

RESPONSABILITE CIVILE (DU PROPRIETAIRE D’IMMEUBLE)

Il s’agit de la responsabilité encourue par le propriétaire de  l’immeuble ou le syndicat de copropriétaires, en vertu des dispositions légales (notamment articles 1382 à 1386, 1719 à 1721 du Code Civil) ou réglementaires, du fait des bâtiments, de leurs équipements et de leurs préposés … pour les dommages causés aux « tiers ».

      Art. 1382 : responsabilité pour faute

      Art. 1384 : responsabilité du gardien de la chose ou de l’employeur

      Art. 1386 : responsabilité du propriétaire

      Art. 1719 et 1721 : responsabilité du bailleur …

Attention : vérifier que le contrat d’assurances de l’immeuble considère les copropriétaires comme tiers entre eux et vis-à-vis de la copropriété.

Le propriétaire ou le syndicat de copropriétaires peuvent néanmoins être exonérés totalement ou partiellement de leur responsabilité en faisant valoir la faute du demandeur, ou la force majeure (imprévisible, irrésistible et insurmontable).

 Sont exclus de la garantie responsabilité civile :

  . Les dommages provenant d’un défaut permanent et volontaire d’entretien,

  . Les dommages causés par les atteintes à l’environnement lorsqu’ils ne sont pas accidentels,

  . Les dommages aux personnes ne répondant pas à la définition de tiers,

  . Les dommages consécutifs à l’exposition à l’amiante,

  . Les dommages relevant d’une obligation légale d’assurance  nécessitant un contrat spécifique (assurance auto, dommages-ouvrage …)

Les dommages causés aux tiers peuvent être corporels, matériels ou immatériels (perte d’exploitation…). Ils n’engagent la responsabilité du propriétaire ou du syndicat de copropriétaires que si le tiers établit un lien de causalité avec la faute de ces derniers.

REPRISE D’UN NOUVEL IMMEUBLE

– Le nouveau gérant ou syndic doit signaler par lettre recommandée à la compagnie d’assurance (ou à son agent) sa nomination, non sans avoir préalablement vérifié les coordonnées de celle-ci et son n° de contrat sur le dernier avis d’échéance. Il est conseillé d’en envoyer également une copie au courtier.

– Il doit parallèlement :

. demander si le contrat est toujours en cours et s’il y a une prime à régler,

. obtenir l’état des sinistres déclarés,

. vérifier ou faire vérifier les garanties, en particulier l’existence   d’une clause de « bonne connaissance du risque » par l’assureur.

RENONCIATIONS A RECOURS

Sauf malveillance des intéressés, l’assureur de l’immeuble renonce de droit à recours :

Contre le syndic si l’immeuble est une copropriété,

Contre le gérant si l’immeuble est un immeuble de rapport. Attention : L’assureur d’un immeuble en copropriété n’a pas à renoncer à recours contre le gérant d’un « lot isolé », notamment lorsque celui-ci a omis de vérifier si son locataire est bien assuré.

Contre chacun des copropriétaires, leurs  employés de maison, des membres de leur famille vivant sous leur toit (a contrario, l’assureur de l’immeuble peut exercer un recours contre toute autre personne qui se fait prêter un appartement par un copropriétaire).

Il n’y a en revanche pas de renonciation à recours de l’assureur de l’immeuble contre les locataires, lesquels ont une obligation légale d’assurer leurs risques locatifs. C’est pourquoi le propriétaire qui accepte dans le bail une clause de renonciation à recours contre un locataire (lequel n’a alors plus à assurer ses risques locatifs) doit le signaler à l’assureur de l’immeuble sous peine d’application d’une règle proportionnelle en cas de sinistre. En effet, il prive l’assureur de l’immeuble d’un recours présumé contre le locataire (et surtout contre l’assureur de ce dernier). Si l’assureur de cet immeuble en avait eu connaissance, il n’aurait d’ailleurs pas manqué d’appliquer une surprime de l’ordre de 25% : cet assureur est donc en droit d’appliquer un abattement du même pourcentage sur l’indemnité de sinistre à régler.

En revanche, une renonciation à recours d’un locataire contre son propriétaire ne présente pas d’intérêt pour l’assureur de l’immeuble si celui-ci n’est pas également visé expressément par cette renonciation (Cour Cass. 1ère Civ. 20/07/1998). Il est donc vivement conseillé d’étendre à l’assureur de l’immeuble la portée de celle-ci.

Enfin, une renonciation à recours réciproque entre bailleur et locataire étendue à leurs assureurs respectifs entraine quand même  une surprime de l’ordre de 15% sur l’assurance immeuble. Cet assureur perd en effet le bénéfice d’un recours automatique contre un responsable présumé, et n’obtient en contrepartie qu’un abandon de recours hypothétique contre son assuré bailleur dont la faute doit être toujours être prouvée.

REMPLACEMENT (ORDRE DE)

Il permet à l’assuré de changer de courtier tout en conservant le contrat auprès de la même compagnie. Il y a donc changement d’intermédiaire, éventuellement modification de garanties, mais non de société d’assurance. En vertu des usages de courtage, la compagnie d’assurances ne peut consentir au nouveau courtier des conditions de tarification inférieures à celles accordées au précédent intermédiaire (à risque et garanties inchangées).

Attention : si le courtier bénéficiaire de l’ordre de remplacement ne demande pas l’établissement d’un nouveau contrat, l’ordre de remplacement vaut alors résiliation à la prochaine échéance.

REGLE PROPORTIONNELLE

Abattement appliqué par l’assureur sur l’indemnité de sinistre qu’il doit, en cas d’erreur ou d’omission non intentionnelles de la part de l’assuré, à la souscription ou en cours de contrat, même si l’erreur ou l’omission sont sans incidence sur la survenance ou l’importance du  sinistre.

– Dans les contrats prévoyant une garantie chiffrée (par exemple pour un bâtiment à usage industriel), l’insuffisance des capitaux assurés entraine une règle proportionnelle de capitaux : l’indemnité de sinistre due est alors réduite dans la même proportion que les capitaux assurés par rapport aux valeurs réelles qu’il aurait fallu retenir. Exemple : le bâtiment est assuré 2 000 000 € alors que sa valeur de reconstruction est chiffrée à 3 000 000 € au moment du sinistre ; si ce sinistre est estimé 100.000 €, l’assureur ne réglera que les 2/3 de cette somme, soit 66 666 €.

– La règle proportionnelle de prime s’applique aux contrats prévoyant des garanties illimitées, telles les multirisques immeubles, lorsque l’omission ou la déclaration inexacte, non intentionnelle de la part de l’assuré, a entrainé la perception d’une prime inférieure à celle qu’aurait exigé l’assureur s’il avait eu une parfaite connaissance du risque. L’indemnité de sinistre est alors réduite à due proportion (Art. L 113-9 du Code des Assurances).

Exemple : si on se rend compte à l’occasion d’un sinistre qu’une surface déclaré initialement à 2000 m2, est en fait de 4000 m2, l’assureur ne réglera que la moitié de l’indemnité de sinistre due (pour des dommages chiffrés à 100 000 €, l’indemnité sera donc de 50 000 €).

Attention : pour éviter l’application de cette règle proportionnelle, il est indispensable de vérifier que l’intercalaire du courtier comporte une clause dite de « bonne connaissance du risque » (cf.  déclarations à faire à l’assureur).

RECOURS DES LOCATAIRES, DES VOISINS ET DES TIERS

Garantie des dommages causés aux voisins et aux locataires des bâtiments assurés ou à des tiers, à la suite d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégât des eaux, lorsque la responsabilité civile du propriétaire est engagée. La responsabilité du propriétaire ne se présume pas, à la différence de celle du locataire (Art. 1384 alinéa 2 du Code Civil).

Bien qu’il ne s’agisse pas d’une garantie des dommages aux biens, elle figure respectivement aux chapitres incendie et dégât des eaux des contrats multirisques lorsque les dommages sont causés par l’un de ces deux faits générateurs. Sinon elle figure au chapitre responsabilité civile.

On vérifiera que la garantie de l’assureur est accordée pour un montant suffisant, en matière d’incendie comme en dégâts des eaux.

RECHERCHE DE FUITE

Pour que la garantie soit acquise, il faut généralement :

– Qu’il y ait un dégât d’eau et non pas seulement une simple fuite d’eau sans dommages. Les frais engagés pour déterminer la cause d’une surconsommation d’eau sont en principe exclus.

– Que ce dégât d’eau soit bien garanti (ainsi, les frais de recherche sur une conduite enterrée ne sont garantis que si le contrat couvre les dégâts d’eau par conduite enterrée).

– Que cette recherche de fuite entraine des dégradations immobilières ou au moins une intervention matérielle sur l’ouvrage (percement d’une cloison, démontage d’une baignoire, mise en eau d’une terrasse …), seules indemnisables.

La simple vacation ou déplacement d’une entreprise pour rechercher et constater l’origine d’un dégât d’eau sans effectuer de travaux, n’est donc a priori pas indemnisable.

– Enfin, il faut qu’il y ait un aléa dans la recherche ! Les frais pour accéder à une canalisation que l’on sait fuyarde, mais dont la réparation nécessite l’enlèvement d’un meuble ou la démolition d’un coffrage, relèvent de l’entretien et non de l’assurance.

Pour éviter toute contestation ultérieure de l’assureur dans l’indemnisation de frais de recherches susceptibles d’être élevés, il est conseillé de lui demander préalablement le passage d’un expert.

Le plombier doit détailler et dissocier dans sa facturation les frais de recherche proprement dits, des simples frais d’accès ou de réparation qui ne sont jamais garantis.

PROTECTION JURIDIQUE (CONTRAT DE)

Contrat spécifique garantissant la défense et les recours amiables ou judiciaires (facultativement les recouvrements de créances) de l’assuré, particulier ou professionnel.

L’assureur de protection juridique est tenu à une obligation de moyens et non de résultat : il conduit la défense ou le recours amiable pour le compte de son client et prend à sa charge les honoraires d’huissier, d’expert et d’avocat, ainsi que les frais de procès. Certains contrats prévoient même la prise en charge des honoraires de syndic consécutifs à ces actions.

Si l’assureur de protection juridique refuse d’intervenir par voie judiciaire et que l’assuré obtient gain de cause en lançant lui-même la procédure, l’assureur doit lui rembourser les frais exposés à sa place.

L’assuré a le choix de son avocat, mais la société de protection juridique n’indemnise ses honoraires qu’à concurrence d’un barème préalablement fixé. Restent toujours à la charge de l’assuré :

. le montant pour lequel il est condamné au principal,

. l’amende civile ou pénale, l’astreinte, les dommages et intérêts,

. les indemnités dues au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

. les frais engagés par l’assuré sans accord préalable de l’assureur.

PRIME ou COTISATION

l- Définitions

Somme payée à l’assureur en contrepartie de sa garantie.

. Prime comptant : celle émise à la prise d’effet d’un contrat ou d’un avenant.

. Prime terme : celle émise à chaque échéance ultérieure.

. Prime nette : prime hors taxes.

. Prime totale : prime nette à laquelle s’ajoutent les frais accessoires (ou coût de pièces) et les taxes.

2- Indexation

Les primes d’assurance multirisques sont indexées (comme les garanties) sur l’indice que publie chaque trimestre la Fédération française du Bâtiment. Il existe un autre indice, dit des « risques industriels », applicable aux contrats d’assurance incendie des usines, ateliers … et immeubles occupés en totalité par ces-derniers.

3- Majoration

Si l’assureur applique une majoration de prime supérieure au jeu de l’indice contractuel, l’assuré est en droit de la refuser (à condition d’exprimer son refus dans des délais brefs, généralement 15 à 30 jours suivant sa réception, selon ce qui est prévu aux conditions générales de la police).

L’assureur résiliera son contrat trente jours après l’envoi de cette résiliation : il émet un nouvel avis d’échéance sans majoration (avec uniquement le jeu de l’indice contractuel), pour la période courant de l’échéance à la date de résiliation effective.

Attention : ne pas résilier un contrat d’assurance avant d’être sûr de pouvoir replacer l’immeuble avec un tarif inférieur et des conditions de garanties au moins identiques.

4- Paiement et sanctions

– La prime d’assurance est payable d’avance, autrement dit au début de la période de garantie à laquelle elle se rapporte.

– Elle est quérable, c’est-à-dire que l’assuré doit s’en acquitter spontanément même s’il n’a pas reçu l’avis d’échéance.

– En cas de non-paiement de la prime, l’assureur adresse à l’assuré une lettre recommandée de mise en demeure lui notifiant 1) que les garanties seront suspendues sans autre avis s’il ne s’en acquitte pas dans un délai de trente jours 2) que le contrat sera résilié sans autre avis dans les dix jours qui suivent l’expiration du délai précité (soit quarante jours après l’envoi de cette mise en demeure).

Lorsque le paiement intervient entre trente et quarante jours après l’envoi de la mise en demeure, les garanties ne sont remises en vigueur que le lendemain à midi de la réception du règlement par la compagnie. En cas de règlement tardif, il convient donc de l’adresser directement à la compagnie d’assurance par virement ou chèque expédié sous forme recommandée.

Lorsque le paiement n’intervient pas dans les quarante jours suivant la mise en demeure, les garanties ne sont pas remises automatiquement en vigueur, bien que l’assureur conserve son droit à exiger la prime à titre de sanction (Art. R 113-3 du Code des Assurances). Si l’assuré sollicite ensuite une nouvelle garantie auprès d’une autre compagnie, il doit lui déclarer obligatoirement cette circonstance aggravante.

La prime d’assurance est prescrite deux ans après son exigibilité, la mise en demeure de l’assureur par lettre recommandée interrompant toutefois la prescription.

PRESCRIPTION

Délai à l’expiration duquel les contractants ne sont plus tenus à l’exécution de leurs obligations.

Toute action dérivant d’un contrat d’assurance est prescrite après un délai de deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance  (Art. L 114-1 du Code des Assurances). Cela concerne  donc :

– Le paiement de la prime par l’assuré,

– Le règlement du sinistre par l’assureur : dans ce cas, le délai court à compter du jour où l’assuré a eu connaissance du sinistre ou s’il y a lieu, à compter de la date à laquelle l’assureur a missionné son expert. Ce délai n’est pas opposable aux tiers (pour ces derniers, la prescription biennale ne court que du jour où ils ont exercé une action en justice contre l’assuré ou ont été indemnisés par celui -ci).

La prescription peut être interrompue par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception par l’assureur (pour l’exigibilité d’une prime) ou par l’assuré (pour le règlement d’un sinistre) à condition de mentionner expressément l’article L 114-2 du Code des Assurances. Cette demande d’interruption n’a pas à être justifiée. Elle peut être effectuée par le courtier, mandataire de l’assuré. Elle fait courir un nouveau délai de deux ans.

La prescription d’un sinistre est automatiquement interrompue par la désignation d’un expert par la compagnie d’assurance ou par l’assuré (sous réserve que cet expert d’assuré convoque l’assureur à ses  opérations d’expertise), ou enfin par la désignation d’un expert judiciaire si la compagnie est destinataire du référé. Le délai de deux ans recommence à courir à compter de ces désignations.

En revanche un accord sur l’évaluation des dommages entre l’assuré et l’assureur ne constitue pas à lui seul une interruption de prescription (Cour Cass. 1ère Civ. 09/05/1996), pas plus que le maintien de pourparlers entre l’assuré et l’assureur (Cour  Cass. 1èreCiv. 24/11/1995).

POLICE (D’ASSURANCE)

Document signé par la société d’assurance et le souscripteur assuré. Elle matérialise l’existence et les conditions du contrat d’assurance, dont il constitue la preuve. Par extension, c’est également le nom donné par les assureurs au contrat d’assurance. La police comprend :

– Des conditions générales qui décrivent les dispositions communes à une catégorie de contrats et notamment :

  . Les garanties, leurs montants et les éventuelles franchises,

  . Les exclusions,

  . Les obligations de l’assureur et de l’assuré,

  . Les extraits du Code des Assurances qui sont d’ordre public.

– Des conditions particulières qui précisent les conditions propres au risque assuré :

  . Le numéro du contrat,

  . Les noms et domiciles des signataires,

  . L’identification du bien assuré (adresse),

  . La date d’effet et la durée de la garantie,

  . La date d’échéance de la prime,

  . Le montant des primes à payer au comptant ou au terme annuel,

  . Les options de garanties éventuellement retenues.

– Des annexes de garanties propres à la compagnie (annexes attentats, catastrophes naturelles…) ou rédigées par le courtier et acceptées par la compagnie (intercalaire d’extensions).

PERTE D’USAGE (PRIVATION DE JOUISSANCE et PERTE DE LOYERS)

La « privation de jouissance » est destinée à indemniser le locataire  ou le (co)propriétaire occupant en cas d’impossibilité pour celui-ci d’utiliser temporairement tout ou partie de ses locaux.

La « perte des loyers » indemnise le (co)propriétaire non-occupant lorsque celui-ci ne perçoit plus de loyer du fait du sinistre sur le bien garanti, notamment parce que son locataire a quitté l’appartement devenu inhabitable.

Ces pertes d’usage sont indemnisées lorsqu’elles sont consécutives à un sinistre garanti (principalement incendie, explosion,  tempête, catastrophe naturelle, dégât d’eau).

Elles sont prises en charge pendant une période maximum d’un an, qui peut s’avérer insuffisante. Il convient donc de négocier un contrat d’assurance avec une période de garantie portée à deux ou trois ans.

Les contrats d’assurance indemnisent « le temps nécessaire, à dire d’experts(s), pour la remise en état des locaux endommagés ». Ce délai peut être trop court au regard de la durée totale de l’inhabitation. Il convient donc d’ajouter à cette définition trop restrictive les périodes suivantes :

. délai jusqu’au jour où la compagnie donne l’autorisation de commencer les travaux,

.  délai nécessaire à l’élaboration des devis et à leur approbation par les experts,

. période  au cours de laquelle les travaux ne peuvent être exécutés du fait de conditions climatiques ou administratives (permis de construire …).

Concrètement, l’assureur de l’immeuble complète la privation de jouissance d’un locataire ou d’un copropriétaire lorsque leur police personnelle est insuffisante.

Le locataire qui perçoit de son assureur une indemnité au titre de sa privation de jouissance doit continuer à payer ses loyers.  Le (co)propriétaire bailleur peut obtenir l’indemnisation de sa perte de loyers s’il établit que son locataire est parti, ou qu’un nouveau locataire n’a pas pu s’installer, du fait du sinistre (bail, lettre de résiliation et quittances de loyers à l’appui).

PERTES INDIRECTES

Garantie facultative accordant une indemnité complémentaire fixée entre 5 et 20 % du montant des dommages, selon qu’elle se cumule  ou non à une clause valeur à neuf. Lorsqu’elle est prévue, cette extension de garantie ne s’applique en principe qu’aux dommages d’incendie, d’explosion et aux dégâts des eaux.

Cette indemnité complémentaire est accordée par l’assureur forfaitairement ou sur justificatifs.

Dans le second cas, l’assuré doit justifier d’un préjudice matériel ou immatériel complémentaire, par la production de mémoires, devis, factures, bulletins de salaires, etc., en plus de l’indemnité allouée.     Le manque à gagner résultant de l’application d’une franchise ne constitue pas une perte indirecte.

OBLIGATION D’ASSURANCE

La loi ALUR applicable depuis 2014, oblige les copropriétés à assurer  leur responsabilité civile (déjà inclue dans les polices multirisques). Si elles ne trouvent pas d’assureur, elles peuvent saisir le Bureau central  de Tarification qui devrait être institué par décret en 2015. Les règlements de copropriété obligent généralement le syndic à assurer également les risques d’incendie, de dégâts des eaux … Les copropriétaires, occupants ou non (y compris bailleurs), sont aussi tenus d’assurer leur responsabilité civile.

NULLITE DU CONTRAT

Le contrat d’assurance est nul en cas d’omission ou de fausse déclaration intentionnelles de la part de l’assuré, lorsque cette réticence ou cette fausse déclaration changent l’objet du risque ou en modifient l’opinion pour l’assureur et ce, même si l’aggravation omise ou dénaturée par l’assuré a été sans influence sur le sinistre (cf. Art. L 113-8 du Code des Assurances). L’assureur n’est alors tenu à aucune indemnité et conserve les primes perçues à titre de sanction.

L’assuré qui commet une omission ou effectue une fausse déclaration non intentionnelle fait l’objet d’une autre sanction, la déchéance de garantie, partielle ou totale.

NOTE DE COUVERTURE

Garantie provisoire délivrée en cas d’urgence par un assureur, en attente de l’établissement du contrat définitif. Elle engage l’assureur jusqu’à la délivrance de la police à l’assuré.

MULTIRISQUES (CONTRAT D’ASSURANCE)

Contrat d’assurance garantissant les dommages subis (au titre des garanties incendie et assimilées, dégât des eaux, vol, bris des glaces…) ou causés au titre de la garantie responsabilité civile par l’assuré (d’un immeuble, d’une maison, d’un appartement, d’un bureau, d’un commerce …). Un contrat multirisque n’est pas un contrat «tous risques» et n’intervient que pour des événements limitativement énumérés. Les risques non mentionnés au contrat sont donc exclus.

LOYERS IMPAYES (ASSURANCE DES)

Prise en charge du non-paiement des loyers dus par un locataire, souscrite par le gérant auprès d’un assureur au profit de l’ensemble de sa clientèle, ou d’un propriétaire. Il est possible de garantir également le montant des charges impayées, ainsi que les dégradations immobilières commises par le locataire et constatées au départ de celui-ci (sous réserve de produire les constats d’entrée et de sortie).

1- Exclusions de garantie :

– Locataires ayant fait l’objet d’un impayé avant la souscription du contrat d’assurance,

– Locataires dont le revenu n’est pas au moins trois fois supérieur au montant du loyer …

– Locataires exerçant des professions à risques (gens du spectacle, diplomates…)

Très peu de compagnies acceptent de garantir les loyers des locaux commerciaux.

2- Conditions d’indemnisation :

– Aviser l’assureur de l’impayé dans des délais très brefs et respecter l’échéancier rigoureux fixé au contrat pour relancer le locataire (sommation puis commandement de payer),

– Transmettre à l’assureur un dossier complet si le loyer n’est toujours pas payé (entre deux et trois mois suivant l’échéance du terme, selon les contrats) pour permettre à celui-ci d’en poursuivre le recouvrement judiciaire.

En principe, les contrats prévoient que l’assureur ne verse l’indemnité de sinistre que plusieurs mois après le terme impayé. Le dernier règlement de l’assureur est effectué déduction faite du dépôt de garantie disponible. C’est l’assureur qui se charge d’obtenir l’éviction du locataire, quitte à assigner l’Etat pour carence de l’action publique (quand l’expulsion décidée par la justice n’a pas été exécutée).

LIMITATION CONTRACTUELLE D’INDEMNITE (LCI)

Montant fixé aux conditions particulières du contrat au-delà duquel les dommages assurés (ainsi que les responsabilités consécutives) résultant d’un événement garanti ne sont plus pris en compte.  Ces LCI sont imposées par les assureurs sur les risques importants  en raison de leur surface, de leur hauteur, de leurs occupations aggravantes, de leur classement (IGH, « Monument historique ») …

INTERVENTION DES SECOURS

Les dommages causés à la suite de l’intervention de secours publics  ou privés, notamment en cas de suspicion de sinistre garanti (par exemple odeur de gaz faisant craindre une explosion) ou non (malaise d’un occupant), ne relèvent en principe pas d’un contrat multirisques. Ces dommages (porte ou fenêtre forcée …) peuvent cependant faire l’objet d’une extension de garantie spécifique.

INDICE

L’indice applicable aux primes ainsi qu’aux garanties et franchises, est l’indice FFB (ex FNB), publié chaque trimestre par la Fédération Française du Bâtiment.

INCENDIE – QUI REGLE QUOI

Dommages chez les copropriétaires occupants

– Mobilier, embellissements, privation de jouissance : ils sont indemnisés par l’assurance personnelle des copropriétaires lésés. L’assurance de l’immeuble n’intervient qu’en cas d’insuffisance de garantie personnelle sur les embellissements et sur la privation de jouissance.

– Dommages immobiliers : ils relèvent de l’assurance de l’immeuble.

Dommages chez les copropriétaires non occupants

L’assureur du copropriétaire non occupant intervient pour tous ses dommages (mobilier éventuel, embellissements, immobilier, perte de loyer). A défaut d’assurance spécifique, les dommages relèvent de l’assurance de l’immeuble, sauf le mobilier qui n’est indemnisé par celle-ci que si l’immeuble est reconnu responsable.

Dommages chez les locataires

– Dommages au mobilier et aux embellissements réalisés par les locataires en place, ainsi que leur privation de jouissance : ils sont indemnisés par l’assurance personnelle des locataires lésés.

– Dommages immobiliers et aux embellissements non réalisés par  les locataires en place : ils sont indemnisés par l’assurance de l’immeuble

Pouvoirs du syndic en cas d’incendie

Le syndic n’intervient a priori que pour les dommages dans les parties communes. Les copropriétaires qui ne souhaitent pas traiter de l’indemnisation de leurs parties privatives directement avec l’assurance de l’immeuble peuvent néanmoins donner mandat au syndic à cet effet.

INCENDIE

Conflagration, embrasement, combustion ayant pris naissance accidentellement hors d’un foyer normal ou ayant embrasé des lieux non destinés à être brulés. Seule la combustion accompagnée de flammes est indemnisée par les assureurs : le simple trou ou roussissure de cigarette n’est donc pas couvert. Les assureurs couvrent en revanche les dommages de fumée. Cf. également les extensions de garanties dommages électriques ou accidents ménagers.

IMPACTS DE VEHICULES

Extension de garantie figurant au chapitre incendie des contrats multirisques. Elle permet d’indemniser les dommages causés par les chocs de véhicules identifiés sur les bâtiments assurés (notamment les portes cochères ou d’accès aux parkings). Il est possible de garantir également les dommages causés par le choc de véhicules non identifiés, sous réserve d’une franchise.

Il convient de déclarer rapidement ce type de sinistre avec désignation urgente d’un expert, afin d’éviter des vols dans les parkings. A défaut d’obtenir un rendez-vous d’expertise  proche, il est peut être impératif de faire réparer sans tarder. Il est alors nécessaire de demander à l’entreprise intervenante de conserver les pièces remplacées pour permettre à l’expert de les examiner ultérieurement. Faute de cette preuve, le sinistre risque de ne plus être indemnisable.

IGH (immeubles de grande hauteur)

– Immeubles dont la hauteur est comprise entre 28 et 50 mètres : l’assureur applique généralement une surprime.

– Immeubles dont la hauteur dépasse 50 mètres : l’assureur examine si les règles de sécurité, plus contraignantes, sont bien respectées.  Il convient de lui adresser le dernier rapport de la commission départementale de sécurité. Peu de compagnies d’assurance souscrivent ce type de risques et une coassurance est souvent nécessaire. Les assureurs peuvent en outre imposer des plafonds de garanties, indépendamment d’une forte surprime.

GEL

Les contrats multirisques garantissent généralement les dommages causés par l’action du gel à condition les locaux soient restés chauffés ou que les installations de chauffage central ou de distribution d’eau endommagées aient été préalablement vidangées pendant les périodes d’inhabitation (sous peine de déchéance de cette garantie ou de réduction de l’indemnité due).

– Le remplacement des appareils à effet d’eau et des conduites d’eau détériorés par le gel est alors pris en charge par l’assureur, à condition que ces équipements soient situés à l’intérieur des bâtiments.

– Le remplacement des conduites extérieures (notamment les descentes d’eaux pluviales), n’est jamais garanti.

Les dommages d’eau qui sont la conséquence du dégel sont en revanche indemnisés au titre de la garantie dégâts des eaux, que ce dégel provienne d’appareils et de conduites d’eau intérieures, ou de conduites extérieures d’évacuation d’eau.

GARDIEN

Les contrats multirisques immeubles garantissent les dommages que les gardiens sont susceptibles de provoquer en leur qualité de préposé et dans l’exercice de leurs fonctions aux « tiers » (occupants, voisins, visiteurs… mais l’immeuble n’est pas un tiers !). Les assureurs immeubles n’ont pas vocation à garantir la responsabilité civile « chef de famille », ni le mobilier personnel de ces préposés, qui doivent s’assurer comme n’importe quel occupant.

FRANCHISE

Montant des dommages restant contractuellement à la charge de l’assuré tant en assurance de dommages (pour éviter les sinistres de fréquence et ne pas alourdir la statistique d’un contrat) que de responsabilité civile (pour moraliser le risque en en laissant toujours une part à l’assuré). La franchise peut être :

– absolue : elle est toujours déduite du montant des dommages ;

– ou relative : elle ne s’applique pas lorsque les dommages sont supérieurs à son montant (si ce seuil d’intervention est dépassé, le sinistre est alors intégralement indemnisé).

Elle peut être :

– générale (applicable à tous les sinistres garantis)

– ou spécifique à certains types de sinistres (elle est systématique sur les sinistres de tempêtes, catastrophes naturelles, dommages électriques, et actes de vandalisme).

Devant la recrudescence de dégâts des eaux, de nombreux contrats d’assurance immeubles prévoient une franchise pour cet événement.

Qui doit supporter finalement le coût de cette franchise ?

1- Lorsque les dommages sont situés dans les parties communes, la franchise est imputée au responsable :

– s’il s’agit de la copropriété, la franchise sera insérée dans les charges générales.

– s’il s’agit d’un occupant, le montant de la franchise sera imputé au copropriétaire du lot concerné.

– s’il s’agit d’un tiers, la copropriété supportera le montant de la franchise jusqu’à l’aboutissement de son recours contre le responsable. L’assureur de l’immeuble n’est pas tenu d’effectuer ce recours.

2- Lorsque les dommages concernent des parties privatives :

– s’ils restent inférieurs au montant des conventions, ces dommages sont réglés par l’assureur du copropriétaire ou du locataire lésé, sans recours contre la copropriété responsable.

Si le copropriétaire ou locataire lésé n’est pas assuré, la copropriété responsable devra en revanche régler la franchise, en complément de l’indemnité de sinistre versée alors par l’assureur de l’immeuble.

– si les dommages en parties privatives excèdent le plafond des conventions, l’assureur du copropriétaire ou du locataire lésé  récupère le montant de la franchise directement auprès de la copropriété quand celle-ci est responsable.

– si la responsabilité du sinistre relève du lésé, d’un voisin, ou d’un tiers, la copropriété n’a pas à intervenir.

FAUTE INEXCUSABLE (DE L’EMPLOYEUR)

« Faute d’une gravité exceptionnelle, dérivant d’un acte ou d’une omission volontaire, de la conscience du danger que devait en avoir son auteur, de l’absence de toute cause justificative, mais ne comportant pas d’élément intentionnel » (Cour Cass. ch. réunies 15/7/1941). Par exemple, le fait de ne pas avoir veillé à ce qu’un employé ne s’aventure pas sur une partie de toiture d’où il est finalement tombé, constitue bien une faute inexcusable.

La faute inexcusable fait généralement l’objet d’une extension au titre de la garantie responsabilité civile prévue dans les contrats multirisques immeuble (ainsi que dans les multirisques commerce, bureau et a fortiori dans les contrats d’assurance de responsabilité civile professionnelle). Elle est délivrée au profit de l’employeur ou de ceux à qui celui-ci a confié une fonction de direction.

EXTINCTEURS

Ils sont obligatoires :

– dans la chaufferie,

– dans le local technique de l’ascenseur.

Ils font l’objet d’un contrat de maintenance et de renouvellement à la charge du prestataire. Les compagnies d’assurance recommandent également la pose d’extincteurs sur les paliers des cages d’escaliers.

EXPLOSION – IMPLOSION

1 – Explosion

Sont habituellement garanties les explosions de toute nature et notamment :

– des gaz servant au chauffage, à l’éclairage et à la force motrice,

– de la dynamite et autres explosifs analogues,

– des matières ou substances autres que les explosifs proprement dits.

2 – Implosion

Rupture accidentelle d’une enceinte à vide ou à très faible pression (poste de télévision par exemple).

L’explosion et l’implosion sont couvertes par les contrats d’assurance au titre du chapitre incendie, et dans les mêmes conditions de garantie que celui-ci.

EXPERT

1 – Expert des sociétés d’assurance

Il évalue le montant des dommages pour le compte de la compagnie d’assurances qui le missionne après un sinistre. L’offre de règlement à l’assuré est toujours formulée « sous réserve d’acceptation par la compagnie d’assurances». Cette dernière vérifie la garantie,  les plafonds, les franchises, dont l’expert n’a pas forcément connaissance.

Elle valide au final son chiffrage en fonction de ces éléments contractuels. Pour les sinistres relevant des conventions d’assurances, l’expert vérifie que les parties en présence (responsable et victime) sont toutes deux assurées.

Lorsqu’il souhaite mettre en cause le responsable, l’expert le convoque à un rendez-vous contradictoire par lettre recommandée avec accusé de réception, avec un délai de 20 jours (qui peut être ramené exceptionnellement à 10 jours). Les constatations et le chiffrage des dommages sont alors opposables aux parties convoquées, qu’elles soient présentes (ou représentées) ou non.

2 – Expert d’assuré

– Expertise amiable :

Si l’importance du sinistre le justifie, l’assuré peut désigner un expert d’assuré pour défendre ses intérêts face à l’expert de la compagnie d’assurances. Les honoraires de cet expert d’assuré peuvent être contractuellement pris en charge par la compagnie d’assurance (en principe dans la limite de 5% du montant des dommages ; d’anciens  contrats les prennent toujours en charge à concurrence du barème d’honoraires de cette profession). Une délégation d’honoraires signée par l’assuré permet à son expert d’être réglé directement par la compagnie. En cas de désaccord entre l’expert de la compagnie et celui de l’assuré, les parties peuvent désigner un troisième expert pour les départager : les honoraires de celui-ci sont alors pris en charge par parts égales entre l’assureur et l’assuré. Les parties peuvent également demander la désignation d’un expert judicaire par voie de référé.

– Expertise préalable :

L’expert d’assuré agréé est également compétent pour évaluer un bien en vue de l’assurer :

. risque industriel (cela permet d’éviter une règle proportionnelle de capitaux en cas d’insuffisance avérée des montants assurés),

. objets de valeur (afin de ne pas se voir contester leur existence ou leur valeur en cas de sinistre).

3 – Expert judiciaire

Lorsqu’un expert judiciaire est désigné, les experts d’assurance ne peuvent que s’en rapporter à ses conclusions.

4 – Le gérant ou syndic doit-il assister aux expertises diligentées par les assureurs des occupants ?

A priori, il peut s’en dispenser, sauf contexte relationnel particulier. En revanche, il doit transmettre systématiquement ces convocations d’expertise à l’assureur de l’immeuble, a fortiori si elles lui sont adressées en recommandé.

EFFRACTION

Rupture, dégradation, enlèvement… de tout moyen de fermeture et de toute espèce de clôture.

L’effraction est une des conditions d’exercice de la garantie vol (en plus de l’escalade – assez difficile à prouver – et de l’agression).

Attention : il convient de vérifier que les polices multirisques immeubles étendent leurs garanties aux vols de biens mobiliers appartenant à la copropriété et situés dans les parties communes, lorsqu’il y a simple disparition, même en l’absence d’effraction (tapis d’escalier, torchères, statues…). Cette extension est délivrée sous réserve d’une franchise.

DONT-ACTE

Précision, mise au point ou modification de détail d’un contrat, accordée gratuitement par l’assureur, sur demande de l’assuré, ne nécessitant pas la signature de ce dernier (exemple : prise en compte du changement de syndic …).

DOMMAGES AUX EMBELLISSEMENTS

Effectués ou non par l’occupant en place, ils sont indemnisés par son assureur, en incendie et en dégâts des eaux, sauf refus exprès du propriétaire. Il s’agit des papiers peints, peintures, vernis, boiseries, faux plafonds, éléments fixés de salle de bain ou de cuisine, moquettes.

DOMMAGES MOBILIERS

Les assureurs parlent aussi de dommages au « contenu ». Ce terme regroupe les meubles meublants, les objets personnels de l’occupant, le matériel, les appareils électroménagers, les marchandises, mais également les embellissements.

DOMMAGES IMMOBILIERS

Parquets, carrelages, électricité, menuiseries (y compris portes et fenêtres). Lorsque les dommages sont situés dans les parties privatives, les conventions prévoient leur prise en charge par l’assureur de l’immeuble.

DOMMAGES ELECTRIQUES

Dommages causés par l’action directe ou indirecte de l’électricité atmosphérique ou canalisée ou résultant d’un dysfonctionnement électrique. Cette extension de garantie figure dans les polices multirisques par extension du chapitre incendie.

Sont visés les dommages autres que d’incendie (surtension, court- circuits), causés aux matériels électriques ou électroniques, et aux canalisations électriques.

Cette garantie s’exerce généralement vétusté déduite : les contrats d’assurance prédéterminent un coefficient de vétusté qui peut varier de 5% à 20% par an.

Sont toujours exclus les dommages aux lampes, tubes, fusibles, transformateurs, canalisations électriques enterrées, ainsi que les dommages dus à la simple usure.

DOMMAGES

Pertes ou préjudices subis, ou causés à quelqu’un. On distingue :

–  les dommages corporels qui sont une atteinte à l’intégrité physique de la personne humaine (incapacité, invalidité, décès …),

– les dommages matériels qui sont une destruction ou une détérioration de biens meubles ou immeubles,

– les dommages immatériels,  qui ne sont généralement assurés que lorsqu’ils sont consécutifs à un dommage corporel ou matériel garanti. Ils résultent de la privation de jouissance d’un droit, de l’interruption d’un service ou de la perte d’un bénéfice espéré (ainsi de la perte de loyers d’un propriétaire bailleur ou de la privation de jouissance d’un occupant).

DETECTEURS DE FUMEES

A partir du 10 mars 2015, ils sont obligatoires dans les appartements et sont à la charge des propriétaires.

DELAIS D’INDEMNISATION

– L’assureur doit faire une offre de règlement dans les trois mois suivant la production de la réclamation de l’assuré.

– Puis, l’assureur doit régler les dommages matériels dans le mois qui suit l’acceptation de son offre.

– Les dommages liés à un état de catastrophe naturelle doivent cependant être réglés dans les trois mois suivant la parution de l’arrêté constatant l’état de catastrophe naturelle.

DELAIS (DE DECLARATION DE SINISTRE)

L’assuré doit déclarer à l’assureur tout sinistre garanti dans les cinq jours suivant celui où il en a eu connaissance.

Ce délai est ramené à quarante-huit heures en cas de vol. Dans le même délai, l’assuré doit déposer plainte.

Il est porté à dix jours en matière de catastrophes naturelles, à compter de la publication de l’arrêté interministériel constatant celles-ci (ou à compter du jour où l’assuré a eu connaissance de ses dommages, s’il lui est postérieur).

En cas de non-respect de ces délais, l’assureur peut retenir une partie de l’indemnité de sinistre (à condition toutefois qu’il établisse que ce retard lui a causé un préjudice).

DEGATS DES EAUX

1- Sont réputés garantis, tant au titre des contrats que des conventions d’indemnisation liant les différents assureurs:

– les infiltrations au travers des toitures, terrasses et ciels vitrés,

– les engorgements ou ruptures de chenaux, gouttières ou descentes d’eaux pluviales,

– les fuites, ruptures et débordements d’appareils fixes (baignoires …) ou mobiles à effet d’eau (machines à laver …),

– les défauts d’étanchéité au pourtour des installations sanitaires lorsque la victime n’est pas en même temps le responsable.

2 – Extensions de garanties possibles

– les refoulements d’égouts et infiltrations par conduites enterrées. Attention : Les assureurs prévoient des  montants de garantie trop limités pour ces événements : il convient d’exiger un plafond d’indemnisation d’au moins 200 000 € car ces sinistres s’avèrent extrêmement coûteux;

– les infiltrations par façade (sous réserve qu’il s’agisse de la première infiltration de ce type et de justifier entre temps de la réparation de celle-ci) ;

– le coût de l’eau perdue.

3 – Exclusions:

les dégâts dus à l’humidité et à la condensation, ainsi que les conséquences de remontées d’eau par capillarité,

– les frais d’accès, de remise en état ou de remplacement des toitures,

– les frais de réparation ou de remplacement des conduites et appareils à eau (sauf dans le cas de la garantie gel lorsque ces installations sont situées à l’intérieur des bâtiments assurés),

– les dégâts dus à un manque d’entretien manifeste ou à une non-réparation rapide. La jurisprudence est toutefois de plus en plus restrictive pour valider cette exclusion qui doit toujours être «  formelle et limitée ».  

DEFENSE – RECOURS

C’est une extension de garantie prévue généralement dans les contrats  multirisques:

L’assureur prend à sa charge les frais de défense de l’assuré devant les juridictions répressives lorsque sa responsabilité civile est susceptible d’être engagée.

– L’assureur s’engage à réclamer à l’amiable ou judiciairement la réparation du préjudice corporel et parfois matériel subi par l’assuré à la suite d’un événement engageant la responsabilité d’un tiers. Il n’intervient que si cet événement « aurait été garanti par le contrat si l’assuré en avait été le responsable au lieu d’en être la victime ». Exemple d’une chute de tuile en provenance d’un bâtiment voisin : l’assureur de l’immeuble endommagé doit exercer un recours contre l’immeuble responsable dans ce cas de figure.

Les champs d’application de cette extension sont néanmoins beaucoup plus restreints que ceux des contrats spécifiques de protection juridique puisque :

– la défense de l’assuré n’est garantie que devant les juridictions pénales ;

– l’assureur n’intervient pas pour les recours en recouvrement de charges, les litiges de droit du travail, les nuisances liées à une mauvaise occupation des lieux …

Un contrat spécifique de protection juridique est donc préférable à une simple extension défense-recours, d’autant plus qu’il supprime le risque d’un conflit d’intérêt avec l’assureur de l’immeuble.

DEFAUT D’ENTRETIEN

Les sinistres résultant d’un défaut d’entretien caractérisé (apparent ou signalé à l’assuré) sont toujours exclus. Cependant les tribunaux apprécient de manière  restrictive cette exclusion de garantie (Cour  Cass. 3è Civ. 26/12/2012), laquelle doit avoir été rédigée de façon  « formelle et limitée ».

DECLARATIONS A FAIRE A L’ASSUREUR

1- A la souscription du contrat, l’assuré doit répondre aux questions que l’assureur lui pose expressément pour se faire une opinion du risque. Dans un contrat d’assurance immeuble il s’agira le plus souvent des questions suivantes :

–  Surface développée ;

– Nature de la construction (murs) et de la couverture lorsqu’elles comportent plus de 10% de matériaux légers ;

– Hauteur de l’immeuble lorsqu’elle excède vingt-huit mètres ;

– Occupations aggravantes dans l’immeuble, ou contigües à celui -ci :

     .  commerces occupant plus du quart du volume de l’immeuble,

     . activités industrielles ou commerciales lorsqu’elles accroissent le risque d’incendie (activités du bois, fabricants de plastiques,  stations d’essence, salles de spectacles, night-clubs …) ;

– Antécédents de sinistres des trois dernières années ;

– Résiliation pour sinistre (Art. R 113-10 du Code des Assurances) ou pour non-paiement de cotisation (Art. L113-3 du Code des Ass.) de la part du précédent assureur.

Attention : toute réticence ou fausse déclaration intentionnelle peut entrainer la nullité du contrat (Art. L 113-4 du Code des Assurances). L’erreur involontaire peut entrainer une règle proportionnelle sur l’indemnité de sinistre due (Art. L 113-8 du Code des Assurances).   Il est donc indispensable de faire insérer au contrat d’assurance une clause obligeant l’assureur à vérifier le risque pour lui interdire de se prévaloir d’une erreur sur la matérialité du risque (clause dite « de bonne connaissance du risque »). Les courtiers spécialisés intègrent généralement cette clause.

2- En cours de contrat, l’assuré doit signaler à l’assureur les modifications substantielles d’occupations. Toutefois la jurisprudence s’est refusée à prononcer la nullité d’un contrat, au motif que l’assuré avait omis de signaler une occupation par des tiers non identifiés (squatteurs), à partir du moment où cette omission ne résultait pas d’une intention avérée de tromper l’assureur (Cour de Cass. 2e Civ. 19/10/2006).

COURTIER D’ASSURANCE

Personne physique ou morale ayant la qualité de commerçant et mandataire de ses clients auprès des sociétés d’assurances. A la différence de l’agent d’assurance, il représente les assurés et non la compagnie d’assurance.

Depuis 1991, il est soumis à une obligation de capacité professionnelle, de garantie financière (Art. L 530-1 du Code des Assurances) et d’assurance de responsabilité civile professionnelle (Art. L 530-2 du Code des Assurances).

Le courtier doit être inscrit sur une liste réglementaire des courtiers d’assurance qui atteste qu’il respecte les obligations précitées (www.orias.fr).

Ce numéro d’immatriculation ORIAS doit figurer sur ses documents commerciaux (lettres, mails…), avec le nom et l’adresse de l’Autorité de contrôle prudentiel (61, rue Taitbout 75009 Paris).

Au titre de son devoir de transparence, le courtier doit également signaler sur ses documents ses éventuels liens financiers avec  des sociétés d’assurances (Art. R 520-1, alinéa 2) lorsque celles-ci possèdent plus de 10% de son capital. Il doit également indiquer le nom de la ou des sociétés d’assurance avec lesquelles il réalise plus de 33% de son chiffre d’affaires. Enfin, il doit préciser à sa clientèle s’il a un lien d’exclusivité avec une société d’assurance ou s’il se prévaut d’une « analyse objective du marché » : dans ce second cas, il doit fonder ses conseils sur l’analyse d’un nombre « suffisant » de contrats d’assurance.

CONVENTION CIDRE (indemnisation des dommages d’eau)

Convention conclue entre les sociétés d’assurance afin de déterminer l’assureur compétent pour indemniser les dégâts des eaux.  Elle ne s’applique pas aux dommages d’eau causés par une canalisation enterrée, par une infiltration par façade, conduits ou gaines techniques, ni aux frais de recherches de fuite.

L’assureur compétent est déterminé en fonction de la localisation et de l’importance des dommages et non selon son responsable.

1- L’assureur de l’occupant (qu’il soit locataire ou copropriétaire) indemnise :

–  les dommages à son mobilier et à ses embellissements lorsqu’ils  sont inférieurs à 1600 € H.T.

–  les dommages immobiliers privatifs (parquets, plâtres, électricité) chez cet occupant lorsqu’ils sont inférieurs à 240 € H.T. et que l’ensemble des dommages ne dépasse pas 1600 € H.T.

– la perte d’usage (privation de jouissance) de cet occupant lorsque celle-ci est inférieure à 750 € H.T. et que l’ensemble  des dommages ne dépasse pas 1600 € H.T.

2- L’assureur de l’immeuble indemnise :

– les dommages aux parties communes,

– les dommages aux parties privatives,

     .  lorsque ceux-ci excèdent globalement 1600 € H.T,

     . lorsque les dommages immobiliers dépassent à eux seuls 240 € H.T,

     .  lorsque la perte d’usage y excède à elle seule 750 € H.T,

     .  lorsque le locataire a donné congé, même si le bail n’a pas encore expiré,

     .  lorsque le bailleur a expressément refusé de se désister au profit de son locataire (c’est-à-dire lorsque le bailleur refuse que son locataire soit indemnisé par son assureur personnel).

Attention : le syndic doit déclarer à l’assureur de l’immeuble tous les dégâts des eaux, même ceux qui lui semblent relever de la convention CIDRE. L’expertise diligentée par l’assureur du lésé fait fréquemment intervenir ultérieurement l’assureur de l’immeuble. Ce dernier peut opposer une déchéance de garantie pour déclaration tardive s’il n’a pas été avisé du sinistre en temps voulu.

Pour éviter d’alourdir la statistique sinistre, les courtiers spécialisés disposent heureusement d’un pouvoir de rétention de ces déclarations faites pour ordre.

COPROPRIETAIRES NON OCCUPANTS (ASSURANCE DES)

Un copropriétaire non occupant doit s’assurer en complément de l’assurance souscrite par la copropriété et celle de son éventuel locataire.

L’assureur de l’immeuble n’indemnise en effet que les dommages immobiliers ou les dommages engageant la responsabilité de l’immeuble. Il ne saurait donc intervenir pour des dommages mobiliers, corporels ou immatériels causés à un tiers du fait d’installations privatives (sauf extension de garantie risque usager en dégât des eaux uniquement). L’assureur du locataire n’intervient pas davantage pour des dommages causés par des installations privatives lorsque ces dernières ne sont pas sous la garde du locataire (chauffe-eau, volet). A fortiori, l’assurance du locataire n’intervient plus à l’issue du bail, lorsque les locaux sont redevenus vacants.

Cette assurance de responsabilité a été rendue obligatoire en 2014 par la loi ALUR. Cette assurance ne doit toutefois pas dispenser le propriétaire ou son gérant de vérifier que le locataire est bien assuré personnellement, puisque ce dernier est également soumis à une obligation légale et contractuelle (bail) d’assurance pour ses risques locatifs.

CONSEILS PRATIQUES EN CAS DE SINISTRE

– Supprimer la cause du sinistre afin d’éviter une aggravation des dommages ;

– Prendre des mesures conservatoires quand le sinistre est important (clôture provisoire, assèchement, photos, voire constat d’huissier…)

– Déclarer le sinistre à l’assureur dans les délais contractuels ;

– Ne pas réparer les parties endommagées avant le passage de l’expert de la compagnie d’assurances (sauf en cas de réparations urgentes : ascenseur en panne ou  porte fracturée par exemple ; pour éviter toute contestation sur la nature et l’importance des dommages, il convient alors de conserver les parties remplacées jusqu’au passage de l’expert) ;

– Désigner en concertation avec le courtier d’assurance un expert  d’assuré lorsque les dommages sont importants ;

– Transmettre à l’assureur toutes convocations à des rendez-vous d’expertise, ainsi que toute assignation et autre pièce de procédure ;

– Soumettre les propositions d’indemnités aux copropriétaires lésés ou à leur gérant ;

– Interrompre la prescription par lettre recommandée à la compagnie d’assurances lorsque le sinistre est survenu il y a près de deux ans et n’est toujours pas réglé, en mentionnant que c’est au titre de l’article L 114-2 du code des assurances ;

– Reconstruire dans le délai de deux ans afin d’obtenir la garantie complémentaire valeur à neuf. Ce délai peut être porté à trois ans par extension de garantie au contrat.

CONSEIL SYNDICAL

La responsabilité du conseil syndical ou d’un de ses membres pouvant être engagée (quoique les cas soient assez rares), il convient de l’assurer : cette extension est généralement prévue par les contrats d’assurance de copropriété.

COASSURANCE

Contrat d’assurance répartissant le risque entre plusieurs sociétés d’assurance à proportion du pourcentage de participation accepté préalablement par chacune d’entre elles. Un tel contrat est appelé   « police collective». La société d’assurance chargée par les sociétés co-assureurs de percevoir les primes et de régler les sinistres pour compte commun est dénommée « apériteur ». Une coassurance est nécessaire en cas de surface importante, ainsi que pour certaines occupations aggravantes ou certains types de construction (IGH) …

CHUTE DE NEIGE

Un dégel brutal peut provoquer, outre des dégâts des eaux, des chutes de glace ou de paquets de neige :

– sur les bâtiments assurés : ceux-ci ne sont jamais couverts pour ce type de dommages, sauf en cas de dégâts à des produits verriers couverts au titre de la garantie bris de glaces,

– sur les biens de tiers : pour les immeubles situés en région parisienne, les tribunaux concluent généralement à un cas de force majeure exonératoire de responsabilité (ce qui n’est pas le cas des régions montagneuses où une signalisation permanente s’impose à défaut d’arrêtoirs de toit),

– sur des personnes: la jurisprudence est alors plus sévère, même dans les régions non montagneuses. Elle retient la responsabilité de l’immeuble lorsqu’il n’y a pas de signalisation appropriée sur le trottoir, alors que le préposé de l’immeuble aurait eu le temps d’en mettre une en place (Cour Cass. Civ. 19/6/1980). Dans ce cas, l’assureur de l’immeuble doit indemniser la victime au titre de sa garantie responsabilité civile.

CATASTROPHES TECHNOLOGIQUES

La loi du 30 juillet 2003 garantit les locaux d’habitation en cas d’accident causé par les installations réglementées ou classées (type Seveso ou AZF), le transport de matières dangereuses, le stockage de gaz, hydrocarbures, produits chimiques. Cette garantie n’est mise en jeu qu’après publication d’un arrêté de «catastrophe technologique».

L’assureur de l’immeuble doit alors indemniser les dommages, sans franchise, dans les trois mois suivant la présentation de la réclamation.

CATASTROPHES NATURELLES

Garantie obligatoire incluse dans tous les contrats d’assurance de dommages, instituée par la loi du 13 juillet 1982, afin d’indemniser les dégâts provenant de « l’intensité anormale d’un agent naturel » (inondations, coulées de boues…). Cette garantie fait l’objet d’une surprime dont le taux est fixé par voie réglementaire. Il s’élève actuellement à 12% de la prime hors taxes du contrat.

– La mise en Jeu de cette garantie est subordonnée à la constatation de l’état de catastrophe naturelle par un arrêté interministériel pour une zone déterminée (département, commune …).

– La victime doit alors déclarer le sinistre à son assureur dans les dix jours suivant la publication de cet arrêté ou suivant celui au cours duquel il a été en mesure de constater ses dommages.

– Une franchise de 10% des dommages, avec un minimum de 380€ reste à la charge de l’assuré pour les biens des particuliers et de 1140€ pour les biens professionnels. La franchise est portée respectivement à 1520€ et 3050€ pour les mouvements de terrain imputables à la sécheresse. Ces franchises sont légalement majorées en cas de sinistres répétitifs.

L’assureur a l’obligation de verser l’indemnité dûe dans les trois mois suivant le jour où l’assuré a produit sa réclamation.

BRIS DE GLACES

Garantie prévue habituellement dans les contrats multirisques (immeubles, habitation, bureaux, ou commerces). Les contrats d’assurance immeubles n’ont vocation à couvrir que les glaces des parties communes. Il est souhaitable de demander les extensions suivantes pour cette garantie :

– les bris des glaces mobiles (fenêtres et portes vitrées des parties communes), en plus des miroirs ou glaces scellées aux murs ;

– les bris des produits non verriers lorsqu’ils remplissent les mêmes fonctions (skydômes en plexiglas…) ;

– les bris des garde-corps et parois vitrées séparatrices de balcons (qui ne sont pas toujours considérés comme « communs » par le règlement de copropriété) ;

– les bris de vitraux et leur enchâssement (souvent exclus) ;

– les pièces (poignées…), bandeaux et inscriptions dont le remplacement est rendu nécessaire par le bris de glace ;

– les frais de clôture provisoire ou de gardiennage consécutifs.

AVIS D’ECHEANCE

Document qui informe l’assuré du montant de la prime à payer et de la date à laquelle il doit la régler. On parle également d’« appel de cotisation » ou d’appel de prime.

AVENANT

Document contractuel modifiant les conditions de garantie ou de prime d’une police d’assurance. Il doit être signé par l’assureur et l’assuré.

ATTENTATS ET ACTES DE VANDALISME

1- Dommages d’incendie et d’explosion (attentats)

Les contrats d’assurance de dommages aux biens,  notamment ceux garantissant les immeubles, couvrent systématiquement les attentats, sauf refus exprès de l’assuré. Cette garantie s’exerce dans les conditions prévues au chapitre incendie.

Les immeubles d’une surface supérieure à 20 000 m2 ou d’une valeur supérieure à vingt millions d’euros sont réassurés par un pool de réassureurs (GAREAT) et font l’objet d’une surprime.

2- Autres dommages (vandalisme)

Ils font l’objet d’une garantie facultative, avec une franchise de 10% de leur montant, la franchise minimum étant généralement fixée à plusieurs centaines d’euros (cette franchise peut être réduite pour les actes de vandalisme commis à l’intérieur des bâtiments assurés, et supprimée pour les dommages aux glaces).

Les garanties « attentat» et « vandalisme» sont subordonnées à la production par l’assuré de l’original de son récépissé de dépôt de plainte (il dispose de 48 heures pour effectuer cette formalité).

Les graffiti restent traditionnellement exclus mais peuvent être nettoyés par les services municipaux sous certaines conditions. Ils peuvent toutefois être garantis s’ils sont situés à l’intérieur des locaux.

3- Dommages aux personnes

La loi du 9 septembre 1986 a institué un Fonds de Garantie afin d’indemniser les personnes physiques victimes d’un attentat.  Ce Fonds est alimenté par une contribution perçue sur tous les contrats d’assurance.

 

APPEL D’OFFRES

Il est inutile de consulter de nombreux courtiers du fait du peu de compagnies présentes sur le marché de l’assurance immeuble.   Selon les usages de la profession, une compagnie ne peut d’ailleurs répondre qu’au premier d’entre eux. Même si un autre courtier  obtient de l’assuré un mandat de placement exclusif auprès d’elle, la compagnie déjà interrogée ne peut lui délivrer de conditions plus intéressantes pour des garanties identiques.

Pour être exacts, les antécédents de sinistres fournis à la nouvelle compagnie doivent émaner de la compagnie tenante afin d’éviter tout risque de fausse déclaration.

APERITEUR

Société d’assurance chargée par les autres co-assureurs d’établir le contrat, de percevoir les primes et de régler les sinistres pour compte commun, lorsqu’un risque est trop important pour être supporté par un seul assureur.

ACCIDENT

Tout événement soudain, imprévisible et indépendant de la volonté de l’assuré. Dans les contrats modernes de responsabilité civile, la notion « d’accident » tend à céder la place, à celle, plus large,  « d’événement dommageable» (cf. dommages, défaut d’entre-tien).

AGENT GENERAL D’ASSURANCE

Personne physique représentant une société d’assurance dans un secteur géographique déterminé. L’agent est donc mandataire de l’assureur et non de l’assuré.

ANTECEDENTS DE SINISTRES

Les contrats d’assurances multirisques obligent l’assuré à déclarer à l’assureur les sinistres qui auraient été garantis au titre du nouveau contrat, et survenus au cours des deux ou trois dernières années précédant la date d’effet de celui-ci : une fausse déclaration, intentionnelle ou non, voire la simple omission d’un sinistre, exposent l’assuré à la déchéance de garantie ou à une règle proportionnelle. En cas de sinistre important ultérieur, le nouvel assureur ne manquera pas de vérifier l’exactitude des éléments qui lui ont été communiqués à la souscription de son contrat. Avant de changer de compagnie d’assurance, il convient donc de recueillir auprès de l’assureur en place la statistique des sinistres, puis la communiquer au nouvel assureur consulté (ou vérifier que le courtier retenu a effectué correctement cette formalité).