Spécialiste de l'assurance immeuble

FAQ

Le rôle exact de l’assureur d’un immeuble en copropriété

Ce dernier intervient :

1.       Lorsque des dommages immobiliers sont constatés, en parties communes ou privatives.
2.      
Lorsque la responsabilité civile de la copropriété est engagée (une installation commune cause un dommage).
3.       Lorsqu’un dégât d’eau génère des dommages supérieurs à 1600 € ht.
4.       Les recours ne sont possibles qu’à l’égard des locataires et des tiers autres que copropriétaires.

 

***

1. L’assureur de l’immeuble intervient pour tous les dommages immobiliers :

Même si ces dommages se situent en parties privatives.

Ce ne sont pas les assureurs d’occupants qui interviennent, sauf dans deux cas:

–          Lorsqu’un dégât d’eau modeste survient (si réclamation inférieure à 240 € ht),

–          Lorsqu’une porte palière est fracturée suite à vol (si réclamation inférieure à 1600 € ht)

 

2. L’assureur de l’immeuble intervient lorsque la responsabilité civile de la copropriété est engagée.

Quel que soit l’évènement garanti, conformément aux règles du droit commun.

Cependant les assureurs vont plus loin pour les dégâts d’eau : leur convention « Cide Cop » présume la responsabilité de l’immeuble,  sauf si le copropriétaire responsable du sinistre a été négligent, c’est-à-dire coupable d’une « abstention fautive ». Par exemple, s’il a laissé fuir ou déborder un appareil  à effet d’eau ou s’il a mal raccordé ce dernier.

Si la fuite est indétectable parce que localisée sur une canalisation encastrée ou inaccessible, c’est bien l’assureur de l’immeuble qui en assumera les conséquences.

Attention, ces principes édictés par la « Cide Cop » ne sont pas valables pour les locaux professionnels (baux professionnel ou commercial) pour lesquels le droit commun de la responsabilité s’exercera normalement.

 

3. L’assureur de l’immeuble intervient sur presque tous les dégâts d’eau de plus de 1600 € ht :

De fait, la convention « Cide Cop » met également à la charge de l’assureur de la copropriété les dommages au mobilier et aux embellissements (tout revêtement de sol, mur ou plafond) dès lors que le responsable est un copropriétaire à qui on ne peut reprocher une « abstention fautive ».

 

4. L’exercice des recours :

Un assureur renonce toujours à recours à l’encontre de son assuré, le cas de malveillance excepté.

Dans le cas d’une copropriété, l’assureur renonce à recours à l’encontre de cette dernière, puisqu’elle est dotée d’une personnalité morale. Mais pas seulement : chaque copropriétaire, qui participe au paiement des charges de la copropriété (dont la prime d’assurances), est considéré comme assuré.

L’assureur de la copropriété renonce donc à recours à l’encontre de chaque copropriétaire, assuré ou non.

 

Comment faire si l’assureur de votre immeuble majore sa prime ou résilie le contrat pour mauvais résultats ?

La seule solution est d’accepter l’insertion d’une franchise au contrat pour limiter ses interventions ultérieures.

Plus le montant de la franchise est élevé, plus les assureurs d’occupants devront intervenir selon les règles du droit commun.

Cet aménagement demande une vraie réflexion sur l’état des parties communes de l’immeuble, puisque la copropriété sera son propre assureur :

–          chaque fois qu’un sinistre endommage les parties communes,

–          chaque fois qu’une installation commune cause des dommages à un occupant ou à un tiers.

A quoi sert l’assurance d’un copropriétaire?

La loi ALUR (24 mars 2014) oblige tout copropriétaire à assurer sa responsabilité civile.

Dans un immeuble en copropriété, même si de nombreux sinistres sont pris en compte par l’assurance du syndicat, chaque copropriétaire doit s’assurer. Son assureur a un vrai rôle à jouer. Ce dernier intervient :

1.      Lorsque la responsabilité civile du copropriétaire est engagée.
2.      Lorsque des dommages à son mobilier sont constatés.
3.      Pour des besoins spécifiques.

 

***

1. L’assureur d’un copropriétaire intervient lorsque la responsabilité civile de son assuré est engagée.

Quel que soit l’évènement garanti, conformément aux règles du droit commun.

Par exemple :

–          recours d’autres occupants du bâtiment pour leurs préjudices personnels,

–          recours des immeubles voisins pour tous leurs dommages,

–          réparation de dommages corporels,

–          réparation de préjudices économiques (si la victime est une entreprise, une boutique, un professionnel).

Pour les dégâts d’eau : la convention « Cide Cop » retient la responsabilité du copropriétaire responsable s’il a été négligent, c’est-à-dire coupable d’une « abstention fautive ». Par exemple, s’il a laissé fuir ou déborder un appareil  à effet d’eau ou s’il l’a mal raccordé.

De plus, la « Cide Cop » exclut les locaux professionnels (baux professionnel ou commercial) pour lesquels le droit commun de la responsabilité ci-dessus s’exerce normalement.

Enfin, ces conventions présument que chaque partie est assurée : si le copropriétaire n’est pas assuré, c’est là encore le droit commun qui s’applique.

 

2. L’assureur d’un copropriétaire intervient pour tous les dommages à son mobilier.

Lorsque l’assuré se crée des dommages à lui-même :

–          tapis inondée par un débordement de machine à laver,

–          meubles incendiés suite à un court-circuit électrique ou à un feu de cuisine.

Ces dommages matériels peuvent générer une privation de jouissance qui sera prise en compte par l’assureur du copropriétaire.

Selon les conventions passées entre assureurs, l’assureur du copropriétaire indemnise les dommages inférieurs à 1600 €, quand il s’agit d’un dégât d’eau modeste, d’une porte palière fracturée suite à un vol.

 

3. La mise en place d’extensions de garanties.

L’assureur du copropriétaire répond aussi à ses besoins spécifiques, comme la protection juridique, l’assurance scolaire des enfants, l’assurance villégiature (responsabilité d’une location d’été), etc.

 

4. La défaillance de l’assurance de la copropriété.

L’assureur du copropriétaire palliera enfin l’absence ou aux insuffisances du contrat souscrit par la copropriété (par exemple une franchise).

Comment choisir un contrat ?

Sans l’accompagnement d’un professionnel, il est bien difficile de différencier une police d’assurance d’une autre. D’autant que les assureurs cherchent à se différencier sur des éléments qui ne sont pas toujours discriminants.

L’assuré retiendra des critères apparemment objectifs : le montant des franchises  ou celui de la prime…

Il y en a pourtant de plus fiables mais il faut un savoir-faire pour opérer un discernement pertinent.

Voir la rubrique  « L’essentiel des garanties ».

Qu’est ce qu’un intercalaire ?

Les intermédiaires spécialisés,  forts de leur expérience de sinistres vécus, sont capables de proposer des « plus » en matière de garanties. Notre cabinet fait ainsi  bénéficier ses clients d’extensions, acceptées par nos compagnies partenaires, qui permettent d’améliorer très nettement leurs conditions générales.

Vous pouvez prendre connaissance de nos conventions spéciales en cliquant sur le lien ci-dessous

Voir la rubrique  « l’essentiel des garanties ».

L’essentiel des garanties…

Les montants de garanties sur des évènements graves sont-ils  suffisamment élevés ? Par exemple, une recherche de fuite sur une canalisation enterrée peut s’avérer très coûteuse.

Les frais annexes aux travaux de remise en état peuvent être conséquents : frais de gardiennage, de clôture provisoire, etc.

La question essentielle à se poser est en fait la suivante : une absence ou une insuffisance de garantie sur un évènement met-elle en péril la situation financière des (co)propriétaires ?

D’où l’intérêt de disposer d’un intercalaire d’extensions de garanties.

Voir la rubrique  «  Que vérifier en cas de sinistre grave »

Que vérifier en cas de sinistres graves ?

Un occupant vous contacte et vous annonce un incendie important : vous compulsez fébrilement le contrat souscrit pour visualiser l’indemnisation à venir. Certes, l’incendie est couvert, mais comment ?

On se reportera aux postes de préjudices suivants : honoraires d’architectes et de tout autre intervenant technique, expert d’assuré, perte de loyers ou privation de jouissance (1 an prévu ou  davantage ?), à l’ensemble des frais indirects (mise en conformité, occupation précaire de la voie publique, taxe d’échafaudage, etc.). Tous ces frais sont-ils plafonnés ?

Voir la rubrique  « déroulement d’un gros sinistre »

Déroulement d’un gros sinistre

Il faut être compassionnel face à des occupants qui ont tout perdu dans l’incendie de leur appartement.

Il faut être professionnel quand un sinistre atteint une activité commerciale.

Vous serez bien souvent contacté par un « expert d’assuré ». Attention, cette profession n’est pas réglementée et comprend d’excellents praticiens mais aussi des cabinets qui risquent de n’être d’aucun secours. Nous pouvons vous aider à retenir un expert compétent. Ce sera un allié très utile pour conseiller les occupants sinistrés dans leurs démarches. Il sera votre porte-parole auprès de la compagnie d’assurance et de l’expert de cette dernière.

Un premier rendez-vous, dit de « reconnaissance du sinistre » doit avoir lieu dans les 24 heures. L’expert de la compagnie vous donnera son accord pour procéder aux premières mesures conservatoires. Il peut même vous proposer  une entreprise spécialisée dans la décontamination ou le sauvetage dont la prestation sera directement prise en charge par votre assureur.

Voir la rubrique  «  quel est le rôle des experts ? »

Quel est le rôle des experts ?

L’expert missionné par la compagnie vérifie les points suivants :

  • La justesse des déclarations initiales au contrat faites par l’assuré (vous ou votre prédecesseur !) : la surface en m2, l’usage des locaux, le nombre de bâtiments, …
  • La véracité de l’origine du sinistre invoquée : est-ce bien un débordement de chéneau par exemple ? Cela conditionne en effet l’application des garanties . En revanche ce n’est pas à l’expert  de trouver la cause des désordres.
  • Les devis produits sont-ils acceptables ?

L’expert d’assuré vous accompagnera :

  • pour assister les occupants sinistrés.
  • pour mettre en forme votre réclamation auprès de l’assureur, au regard des garanties accordées.
  • pour utiliser toutes les extensions élaborées par le courtier et en obtenir la parfaite application.

Plus d’informations dans nos  «  mots clefs de l’assurance »

Quelles sont les compagnies d’assurance encore présentes sur le marché immeubles

Rappelons en premier lieu que l’assurance a toujours été une activité internationale : il est de l’intérêt des compagnies de diversifier leur exposition géographiques aux risques qu’elles couvrent. Les compagnies présentes sur la branche immeubles peuvent être étrangères, nationales, voire très locales (Mutuelle de Blois…).

Les assureurs étrangers se plient à la règlementation française mais il faut garder à l’esprit que certaines ont pu s’installer  avec beaucoup de publicité mais  repartent aussi vite quand les résultats sont difficiles.

A ce jour,  le décompte des assureurs encore présents est vite fait: ACE, ALBINGIA, AREAS, AXA, ALLIANZ, COVEA, GENERALI, MUTUELLE DU BTP-ACTE, QBE, SADA, SWISSLIFE.

Les mutuelles à forte notoriété, MACIF, MATMUT, MAAF, ne sont guère présentes et préfèrent garantir les occupants. Elles entretiennent d’ailleurs des relations difficiles avec les syndics de copropriété, à qui elles envoient régulièrement des correspondances comminatoires dénuées de fondements juridiques.

Voir la rubrique  « les assureurs et le profit »

Les assureurs et le profit

Les assureurs sont coupables d’un double discours dont on ne doit pas leur tenir rigueur.

Auprès des marchés financiers, ils doivent revendiquer une forte rentabilité : là sont leurs actionnaires ou leurs investisseurs.

Auprès des clients, la vérité tarifaire s’impose, même si elle est sévère et conduit à des réajustements sur les affaires déficitaires.

La question se pose donc : « les assureurs gagnent- ils de l’argent sur la branche immeubles ? ».

Voir la rubrique  « les assureurs gagnent- ils de l’argent sur la branche immeubles ? »

Les assureurs gagnent-ils de l’argent sur la branche immeubles ?

Il y a là un enjeu important pour les consommateurs: si le marché est bénéficiaire, il faut intensifier la concurrence. Si la branche est déficitaire, alors il faudra trouver des alternatives.

Notre expérience sur près de 30 ans et avec  des statistiques affinées sur 20 années laisse à penser que les compagnies perçoivent une marge technique très modeste sur le long terme : de l’ordre de 3 % des primes H.T. Et encore, ce résultat a été dopé par des placements financiers performants qui ne sont plus au rendez-vous. La conjoncture actuelle n’est plus favorable aux gestionnaires de fonds. Comment faire désormais si les résultats sont médiocres ? Il y a plusieurs solutions.

Voir la rubrique  « les techniques des assureurs pour redresser leurs résultats ».

Les techniques des assureurs pour redresser leurs résultats ?

Augmenter les recettes :

  • majorations de prime, générales ou ciblées.
  • augmenter les tarifs sur les affaires nouvelles à souscrire.
  • augmenter leur minimum de prime sur les petits immeubles.
  • moduler leurs tarifs en multipliant les critères : ancienneté de l’immeuble, standing, nature des occupations, zone géographique, importance des bâtiments,…
  • réduire la souscription aux seuls « bons risques ».

Réduire les dépenses :

  • réduire le périmètre des garanties en éditant de nouvelles conditions générales moins complètes qu’auparavant. Tant pis pour le client s’il n’a pas un conseiller pour le mettre en garde. Cela fera baisser la charge des sinistres.
  • renforcer les consignes données à leurs services sinistres pour rendre plus sévère l’octroi de l’indemnité.
  • agréer des entreprises et proposer une réparation en nature à l’assuré.
  • Intensifier la surveillance du portefeuille pour traquer les mauvais risques et s’en séparer. La règle des 80/20 se vérifie chez beaucoup d’assureurs (20% des risques génèrent 80 % de la charge sinistres).

Loin de nous l’idée de condamner sans nuance  ces pratiques : il faut s’en tenir à un principe de réalité.

Voir la rubrique  «  le principe de réalité »

Le principe de réalité

L’assurance d’un immeuble en copropriété obéit depuis la promulgation de la Loi ALUR en mars 2014 à une obligation légale de garantir sa responsabilité civile uniquement.

Cette obligation légale a un corollaire : il est possible de saisir le Bureau central de tarification pour fixer autoritairement la prime d’un risque « inassurable ».

On notera que cette obligation d’assurance ne s’impose pas au propriétaire unique d’un immeuble.

Voir la rubrique  «  quid de la prime d’équilibre ? »

Quid de la prime d’équilibre ?

Beaucoup de consommateurs font  un calcul rapide : si l’assureur ne rembourse pas plus que les primes perçues, alors il ne perd pas d’argent. Il en gagne même !

Le décompte est plus complexe.

Sur la prime facturée, l’assureur déduit :

  • Les taxes sur les opérations d’assurances reversées à l’Etat
  • Ses frais de gestion
  • La commission du courtier
  • Une provision pour les sinistres graves
  • Le coût de la réassurance et des catastrophes naturelles.

En gros, il reste à peine la moitié de la prime facturée pour faire face aux sinistres, une fois ces postes assumés.

Pour évaluer une prime d’équilibre, l’astuce pour l’assureur est donc de partir de la charge de sinistres constatée en moyenne chaque année et reconstituer la prime parfaite à facturer pour ne pas perdre de l’argent.

A titre indicatif, certains assureurs situent ce coefficient repère à 0, 35.

Démonstration : si la charge moyenne de sinistres observée sur 3 ans est de 1000 €, la prime d’équilibre est de 1000 /0,35 = 2857 € TTC.

Cette approche néglige la nature et la taille des bâtiments, leur usage, etc. Elle est donc totalement insuffisante mais elle reste intéressante.

Au fond, les primes immeubles sont-elles chères ?

Voir la rubrique  « c’est cher ? »

C’EST CHER ?

Les assureurs maîtrisent les coûts de reconstruction des immeubles, à la lumière des dizaines de milliers de sinistres réglés chaque année. On peut sommairement évaluer le coût de reconstruction d’un immeuble parisien standard à 3000 € H.T. S’ajoutent à ce chiffrage les recours des voisins et des tiers éventuels et les extensions de garanties négociées par le courtier. Il ne faut pas pour autant conclure que le standing de l’immeuble et son emplacement sont sans incidence : un dégât d’eau important et la perte de loyer qui l’accompagne n’auront pas le même coût si l’on se trouve dans un quartier huppé ou dans une banlieue modeste. La valeur foncière du risque est donc un paramètre parmi d’autres.

On sait que les risques d’entreprises sont assurés en capitaux chiffrés, à leur plus juste valeur.

Si on tient ce raisonnement dans notre dernier exemple, on obtiendrait les résultats suivants :

La valeur de reconstruction d’un immeuble de 2000 m2 situé au centre de Paris sera de 6 M€ mais sa valeur foncière sera plutôt de 20 M€ ( en prenant une valeur de 10 000 € par m2).

La prime probablement exigée pour cet immeuble sera de 3 500 € ,  si la statistique sinistres est bonne.

La prime facturée représente donc en fait 3500 / 20 000 000 = 0,0175  % seulement, de la valeur foncière du bâtiment.

Rapportée aux primes perçues pour l’assurance d’un appartement ou d’une automobile, nous dirons sobrement que les primes immeubles restent modiques.

Face à ce marché contrasté, que peut-on attendre d’un courtier ?

Voir la rubrique  « que peut-on attendre d’un courtier ? »

QUE PEUT-ON ATTENDRE D’UN COURTIER ?

En premier lieu une analyse nuancée : le diagnostic de la police en place, la prise en compte de la situation actuelle des bâtiments à garantir et une réflexion dynamique quant à leur devenir (des travaux sont-ils en cours ? la prochaine assemblée prévoit-elle un ordre du jour porteur d’améliorations ?).
L’idéal est de lisser les évolutions de prime, à la baisse comme à la hausse, pour rendre pérenne la couverture d’assurance mise en place.
Il peut aussi suggérer de modérer la  consommation, en limitant les déclarations de sinistres, à condition de ne pas exposer l’assuré à des refus de prise en charge ultérieurs.
Voir la rubrique  « faut-il déclarer tous les sinistres ? »

FAUT IL DECLARER TOUS LES SINISTRES ?

Le contrat fait en général obligation au gestionnaire de déclarer tous les sinistres qui lui sont rapportés.

Il faut donc transmettre à l’assureur (ou à son courtier quand il assume une délégation de gestion) les mises en cause provenant des assureurs d’occupants. On peut en revanche convenir avec ses mandants que l’immeuble restera son propre assureur pour les incidents en parties communes : petits bris de glaces, vandalismes mineurs, etc. En modérant la fréquence de sinistres, on s’épargne des réajustements tarifaires à moyen et long terme.

UN GARDIEN DOIT-IL S’ASSURER ?

Oui, comme n’importe quel occupant, ne serait-ce que pour garantir sa responsabilité privée, dite de « chef de famille »

UN COPROPRIETAIRE NON OCCUPANT DOIT-IL S’ASSURER ?

Oui. La police souscrite par la copropriété n’a pas à garantir sa responsabilité personnelle. Même si son locataire est assuré, ce dernier pourra parfois invoquer un fait étranger exonératoire de responsabilité qui reportera un préjudice sur le bailleur. On peut citer certains cas, aux conséquences dramatiques : chute d’un ballon d’eau chaude installé récemment par le bailleur. Descellement d’un garde-corps de balcon qui entraine la défenestration du locataire. Incendie dont l’origine avérée est le compteur électrique qui n’est plus aux normes. Ajoutons que la loi « ALUR »( N°2014-366 du 24 03 2014) oblige désormais tous les copropriétaires à s’assurer.

QUI PREND EN CHARGE LES FRAIS DE SAUVETAGE ?

En cas d’assistance à personne en danger, les secours peuvent occasionner des détériorations immobilières. Qui prendra en charge ces dommages ? Il vaut mieux le prévoir dans le  contrat immeuble, dans le cadre  d’une  solidarité naturelle entre voisins.

QUELLES SONT LES EXCLUSIONS DE GARANTIES ?

Un contrat multirisques n’est pas un contrat tous risques : ce qui n’est pas expressément garanti est de fait exclu.
Ainsi par exemple, les remontées d’eau par capillarité, les dommages dus à la condensation, les phénomènes d’usure ou de vétusté…

VOUS N’AVEZ PAS TROUVE DE REPONSE A VOTRE QUESTION ?

Rendez-vous dans notre rubrique « les mots clefs de l’assurance ».